Z racji sporej wartości i długości trwania umowy kredyt mieszkaniowy stanowi poważne zobowiązanie finansowe. By nie stał się on dla nas źródłem problemów, musimy dobrze przeanalizować dostępne oferty.
Porównywanie kredytów mieszkaniowych nie jest łatwe, bo na ostateczne koszty składa się wiele czynników i parametrów. Należą do nich:
- Oprocentowanie
- Prowizja
- Ubezpieczenia
- Inne wymagania banku, które przekładają się na ponoszone przez nas koszty.
Przystępując do poszukiwań najlepszego kredytu hipotecznego, warto wiedzieć, że od początku 2014 r. nie można już pożyczyć kwoty odpowiadającej całkowitej cenie nieruchomości. Trzeba mieć wkład własny. Obecnie wynosi on 10 proc. wartości lokalu. W 2016 r. wzrośnie do 15 proc., a w 2020 r. – do 20 proc.
Jeśli więc mieszkanie kosztuje 250 tys. zł, ze swoich oszczędności (albo innych źródeł) musimy wyłożyć 25 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć opłaty transakcyjne, m.in. notariusza, ustanowienie księgi wieczystej (jeśli jeszcze nie istnieje), wpis do hipoteki czy wydanie odpisów aktu notarialnego.
Sprzedaż wiązana nie zawsze korzystna
Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch części:
- Zmieniającej się pod wpływem różnych czynników stawki WIBOR 3M
- Stałej marży banku. Aktualnie oscyluje ono wokół 4 proc., z tego WIBOR 3M stanowi mniej niż 2 proc., a reszta to marża.
Tę ostatnią można negocjować i warto to robić. Dlaczego? Parametr ten będzie obowiązywać przez cały okres umowy, czyli kilkanaście-kilkadziesiąt lat (tyle zwykle spłaca się kredyt hipoteczny). Różnice w dziesiątych częściach procenta przekładają się na kilkanaście złotych większą bądź mniejszą ratę. W skali całego kredytu wychodzi kilka-kilkanaście tysięcy złotych. Mogą one zostać w naszej kieszeni.
Banki godzą się obniżyć marżę, ale nie robią tego bezinteresownie. Stawiają warunki. Wymagają, byśmy związali się z nimi dodatkowymi produktami, np. kartą kredytową, polisą z regularną składką, funduszem inwestycyjnym czy kontem osobistym i przelewali na nie swoje wynagrodzenie. Taki model sprzedaży określa się jako cross-selling (sprzedaż wiązana).
Te dodatkowe produkty nie muszą i zwykle nie są darmowe. W związku z tym należy policzyć, czy taki deal się nam opłaca. Może się bowiem okazać, że oszczędności uzyskane na niższej marży zostaną pochłonięte przez opłaty i prowizje związane z tymi kolejnymi usługami.
Poza tym upewnijmy się, czy obniżona marża będzie naliczana przez cały czas trwania kredytu, czy tylko w wybranym jego okresie, np. pierwszym roku, a późnej wzrośnie do poziomu wyjściowego.
Prowizja może być dobra
Udzielając kredytu hipotecznego, bank nalicza prowizję (1-3 proc.), liczoną od całej kwoty. Ma ona charakter jednorazowy. Jednak też może zostać skredytowana, czyli rozłożona na części i doliczona do comiesięcznej raty.
Prowizja również podlega pertraktacjom. Jednak, tak jak w przypadku marży, w zamian za ustępstwa bank może wymagać od nas spełnienia jakichś warunków.
Niektórzy kredytodawcy nie pobierają opłaty za udzielenie kredytu. Uwaga! Może to być wabik, bo w miejsce prowizji ustanowią wyższą marżę. Dla nas jako kredytobiorcy taki układ jest nawet gorszy. Dlaczego? Prowizję płacimy jednorazowo, a marża stanowi część comiesięcznej raty. Lepszy kredyt z prowizją i niską marżą niż bez prowizji i wyższą marżą.
Ubezpieczenia (nie)obowiązkowe
Niektóre banki warunkują wypłacenie kredytu od wykupienia przez nas kilku ubezpieczeń. Najczęściej chodzi o ubezpieczenie:
- pomostowe (zabezpiecza roszczenia banku do czasu wprowadzenia odpowiedniego zapisu w księdze wieczystej; dla istniejących lokali ustanowienie takiego wpisu trwa ok. miesiąca, najdłużej – w przypadku dopiero budowanych obiektów; im dłuższy jest okres od wypłaty pożyczki do uprawomocnienia się hipoteki, tym większe koszty ponosimy z tytułu ubezpieczenia pomostowego),
- niskiego wkładu własnego (niekiedy banki żądają większego, niż stanowi prawo, wkładu własnego),
- na życie,
- od utraty pracy,
- mieszkania.
Nie każdy kredytodawca akceptuje polisy już posiadane przez klienta. Jeśli już mamy ubezpieczenie na życie albo od utraty pracy, bank może zażądać, byśmy wykupili takowe we wskazanym przez niego zakładzie ubezpieczeniowym.
Ile formalności?
Kolejna kwestia, o której powinniśmy pamiętać podczas starania się o kredyt mieszkaniowy, są potrzebne dokumenty. Podejście banków jest tutaj różne. Jedne żądają więcej zaświadczeń, inne mniej.
Na pewno z większymi formalnościami należy liczyć się wtedy, gdy kupowana nieruchomość mieszkalna znajduje się jeszcze w fazie budowy albo przysłowiowej dziury w ziemi. W takim układzie kredyt jest wypłacany transzami – po każdym zrealizowanym etapie inwestycji. Wówczas musimy dokumentować wykonane prace, np. dostarczać zdjęcia, albo zapłacić za przysłaną przez bank inspekcję, która potwierdzi przeprowadzenie przewidzianych w projekcie robót.
Wysokość raty i łączne koszty
Jak to wszystko ogarnąć? By porównywanie kredytów hipotecznych miało sens, należy sprowadzić je do wspólnego mianownika.
Takim zwykle jest RRSO. Pod tym skrótem kryje się rzeczywista roczna stopa oprocentowania. Uwzględnia ona wszystkie opłaty i prowizje naliczane przez bank. Im RRSO jest niższe, tym lepiej. Oznacza to dla nas mniejsze koszty całkowite.
Po wstępnej selekcji wybierzemy kilka ofert i złóżmy w bankach wniosek. Poprośmy przy tym o wyliczenie wysokości raty oraz całkowitego kosztu kredytu i łącznej kwoty do zapłaty (kapitał + koszty). To najbardziej miarodajny i najlepszy sposób porównywania kredytów hipotecznych. Opiera się bowiem na tych samych danych (wszyscy kredytodawcy znają nasz wiek, dochody, sytuację rodzinną, comiesięczne wydatki itd.).
W naszym interesie leży również zorientowanie się w procedurach na wypadek trudności w obsłudze kredytu. Zapytajmy, czy bank pozwoli czasowo zawiesić płacenie rat, czy umożliwi wydłużenie okresu spłaty, czy zostaniemy za to obciążeni prowizją.